The talk your own language thread

[TosaInu]

Wie gaat er in de rhodondendron liggen voor de fotoreportage?

[Mediolanicus]

Als we't dan toch over Papers hebben ik moet nog wat paperen over onze goede vriend Augustus. Als je denkt dat de Story erg is, moet ik nog even na roddelen over die man's privé leven en dat 2000 jaar na zijn leven. Zelfs de flair gaat zo ver niet. Och ja ik gebruik tenminste bronnen... En nu nog maar wat verder Suetoniussen.

lol

Wat moet precies je paperen over Augustus?


Mijn nieuwste paper gaat weer een onnodig ingewikkeld probleem.
Voor de geinteresseerden: hier de feiten.

Spoiler Alert, click show to read: 

• Verweerster 1 verkocht in 1982 het onroerend goed aan verweerster 2.
• Verweerster 2 maakte een eenzijdige verkoopsbelofte met verweerster 1 als begunstigde.
• Verweerster 2 verhuurde het goed sinds 1982 aan de rechtsvoorganger van de eiseres.
• De rechtsvoorganger van de eiseres onderverhuurde het pand aan verweerster 1
• In 1991 werd de huur tussen verweerster 1 en de rechtsvoorganger van eiseres (die voor 9 jaar was aangegaan) stilzwijgend verlengd.
• Op 30 december van dat jaar werd de eiseres rechtsopvolger van de oorspronkelijke huurder.
• Op 27 november 1991 werd echter de koopoptie door verweerster 1 gelicht.
• Hoewel verweerster 1 dus al eigenares was van het pand werd er op 23 maart 1992 een notariële huurovereenkomst opgemaakt tussen de eiseres en verweerster 2.
• Verweerster 2 wierp op dat de termijn om de koopoptie te lichten al lang verstreken was en dat verweerster 1 dus geen eigenares was.
• Verweerster 2 kreeg ongelijk voor de rechter in 1994 en de koop die dus geldig gesloten was in 1991 werd in een notariële akte verleden op 6 juni 1994.
• Op 13 juli 1994 dagvaardde eiseres verweerster 1 voor achterstallige huur.
• Verweerster 1 zegt dat zij geen huur moet betalen want ze is zelf eigenares van het pand.
• Eiseres werpt op dat de koopoptie nooit is overgeschreven op het hypotheekkantoor en haar dus niet tegenwerpelijk is. Zij beschouwd verweerster 2 nog steeds als eigenares en verweerster 1 als haar huurder.

U volgt nog?

[Andres]

Leuke casus

Spoiler Alert, click show to read: 

• Verweerster 1 verkocht in 1982 het onroerend goed aan verweerster 2.
• Verweerster 2 maakte een eenzijdige verkoopsbelofte met verweerster 1 als begunstigde.
• Verweerster 2 verhuurde het goed sinds 1982 aan de rechtsvoorganger van de eiseres.
• De rechtsvoorganger van de eiseres onderverhuurde het pand aan verweerster 1
• In 1991 werd de huur tussen verweerster 1 en de rechtsvoorganger van eiseres (die voor 9 jaar was aangegaan) stilzwijgend verlengd.
• Op 30 december van dat jaar werd de eiseres rechtsopvolger van de oorspronkelijke huurder.
  so far, so good...
• Op 27 november 1991 werd echter de koopoptie door verweerster 1 gelicht.
• Hoewel verweerster 1 dus al eigenares was van het pand werd er op 23 maart 1992 een notariële huurovereenkomst opgemaakt tussen de eiseres en verweerster 2.
• Verweerster 2 wierp op dat de termijn om de koopoptie te lichten al lang verstreken was en dat verweerster 1 dus geen eigenares was.
• Verweerster 2 kreeg ongelijk voor de rechter in 1994 en de koop die dus geldig gesloten was in 1991 werd in een notariële akte verleden op 6 juni 1994.
  --> ok, de koop werd definitief op 6 juni 1994. Echter, er zijn een aantal interessante aspecten. Het ging om een verkoopbelofte. Werd die dan aanvaard door verweerster 1 en zo ja, wanneer? Voor of na de notariële huurovereenkomst? Ook interessant om je af te vragen is of de onderhandse verkoopsovereenkomst die ontstond op het ogenblik dat verweerster 1 de verkoopbelofte aanvaardde, een uitgestelde eigendomsoverdracht of uitgesteld genot bevatte. Quasi alle onderhandse verkoopsovereenkomsten en verkoopbeloften stipuleren in de praktijk immers dat de eigendom en het genot van het goed pas op de koper zullen overgaan bij het verlijden van de authentieke akte. Je zou het vonnis van 1994 eens grondig moeten lezen. Wat werd er juist beslist en vind je er extra informatie in terug? Niet enkel kijken of de verkoopbelofte aanvaard was en dus de koop definitief, maar ook eens kijken of je iets terugvindt over het tijdstip waarop eigendom en genot van het goed overgingen. Op datum van aanvaarding verkoopbelofte of op datum notariële akte?
• Op 13 juli 1994 dagvaardde eiseres verweerster 1 voor achterstallige huur.
• Verweerster 1 zegt dat zij geen huur moet betalen want ze is zelf eigenares van het pand.
• Eiseres werpt op dat de koopoptie nooit is overgeschreven op het hypotheekkantoor en haar dus niet tegenwerpelijk is. Zij beschouwd verweerster 2 nog steeds als eigenares en verweerster 1 als haar huurder.
  --> Eiseres werpt een goed punt op. Is zij echter een derde die het bestaan van de onderhandse overeenkomst diende te kennen of niet? Dat is natuurlijk een feitenkwestie. Het feit dat verweerster 2 van mening was dat de onderhandse verkoop allang was afgesprongen, is een indicatie dat eiseres niets wist van de onderhandse verkoopbelofte/overeenkomst tussen V1 & V2. Bijgevolg was zij onwetend en te goeder trouw en diende zij zich inderdaad niets aan te trekken van de onderhandse overeenkomst tussen V1 en V2. Vermits goede trouw vermoed wordt, is het aan V1 & V2 om te bewijzen dat eiseres wel degelijk op de hoogte was van een onderhandse overeenkomst tussen V1 & V2.
  

U volgt nog?

[Moros]

@Mediolanus:
over zijn houding ten opzichte van familie, zijn familie leden,... Of hij echt zo'n goede huisvader was en blabla als Suetonius beschrijft. Of dat er misschien een logischere reden is waarom zijn spruiten zo goed als allemaal verbannen werden enzo.

[Andres]

En als uw Augustus paper niet goed is, moet ge in September terugkomen?

[Mediolanicus]

Lol @ Andres over de Augustus September mop.

@ Moros. Wel interessant. Ik zou het wel eens willen lezen wanneer het klaar is... Als je het wilt laten lezen.

Uit mijn casus : "Zij beschouwd verweerster 2..." dit is geen kemel van een dt fout maar wel een -e die vergeten werd.
Dat moest even recht gezet worden.


over de casus:

Spoiler Alert, click show to read: 

--> ok, de koop werd definitief op 6 juni 1994. Echter, er zijn een aantal interessante aspecten. Het ging om een verkoopbelofte. Werd die dan aanvaard door verweerster 1 en zo ja, wanneer? Voor of na de notariële huurovereenkomst? Ook interessant om je af te vragen is of de onderhandse verkoopsovereenkomst die ontstond op het ogenblik dat verweerster 1 de verkoopbelofte aanvaardde, een uitgestelde eigendomsoverdracht of uitgesteld genot bevatte. Quasi alle onderhandse verkoopsovereenkomsten en verkoopbeloften stipuleren in de praktijk immers dat de eigendom en het genot van het goed pas op de koper zullen overgaan bij het verlijden van de authentieke akte. Je zou het vonnis van 1994 eens grondig moeten lezen. Wat werd er juist beslist en vind je er extra informatie in terug? Niet enkel kijken of de verkoopbelofte aanvaard was en dus de koop definitief, maar ook eens kijken of je iets terugvindt over het tijdstip waarop eigendom en genot van het goed overgingen. Op datum van aanvaarding verkoopbelofte of op datum notariële akte?

Op 27/11/1991 aanvaardde V1 de koopoptie. Dit is voor de notariële huurovereenkomst.
Het vonnis van 1994 heb ik niet teruggevonden maar uit het feitenrelaas van het Cassatiearrest blijkt duidelijk dat de eigendomsoverdracht niet uitgesteld werd. De vonnisrechter besliste dat de eigendomsoverdracht gebeurt was op 27/11/1991 en zijn vonnis zou gelden als authentieke akte van de verkoop indien de partijen er zelf geen opmaakten. V1 had al lang het genot van het goed want hij huurde het. Hij stopte wel met het betalen van de huurprijs vanaf 27/11/1991.

--> Eiseres werpt een goed punt op. Is zij echter een derde die het bestaan van de onderhandse overeenkomst diende te kennen of niet? Dat is natuurlijk een feitenkwestie. Het feit dat verweerster 2 van mening was dat de onderhandse verkoop allang was afgesprongen, is een indicatie dat eiseres niets wist van de onderhandse verkoopbelofte/overeenkomst tussen V1 & V2. Bijgevolg was zij onwetend en te goeder trouw en diende zij zich inderdaad niets aan te trekken van de onderhandse overeenkomst tussen V1 en V2. Vermits goede trouw vermoed wordt, is het aan V1 & V2 om te bewijzen dat eiseres wel degelijk op de hoogte was van een onderhandse overeenkomst tussen V1 & V2.

Eiseres was inderdaad te goeder trouw.
De vraag is echter of een huurder (eiseres is ook een huurder en zou dan aan V1 huur moeten betalen - dat moet er eigenlijk nog bij in mijn feitenrelaas... bedankt Andres zonder jou had ik dat te laat gezien)... De vraag is dus of een huurder moet aanzien worden als een derde in de zin van de hypotheekwet en dus kan opwerpen dat de koop haar niet tegenwerpelijk is.
Dit is juist een rechtskwestie (waar het Hof van Cassatie over geoordeeld heeft op 8 april 1957 en 13 november 2003). Het Hof besloot dat enkle derden met een concurrerend zakelijk recht of chirografaire schuldeisers (met een zakelijk zekerheidsrecht) op het verkochte goed kunnen opwerpen dat de koop hen niet tegenwerpelijk is omdat deze niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor.
Huur is een persoonlijk recht en heeft ook geen enkel ander recht op of bezit van het verkochte goed.
De koop is haar dus wel tegenwerpelijk door het loutere feit dat er eigendomsoverdracht geweest is.


Dat was heel kort. We moeten in groep hier een louter mondelinge presentatie van 15 minuten over maken, maar ik ga hier niet de volle 15 minuten tekst uittypen.

[Andres]

Hmmm...

Spoiler Alert, click show to read: 

Eiseres was inderdaad te goeder trouw.
De vraag is echter of een huurder (eiseres is ook een huurder en zou dan aan V1 huur moeten betalen - dat moet er eigenlijk nog bij in mijn feitenrelaas... bedankt Andres zonder jou had ik dat te laat gezien)... De vraag is dus of een huurder moet aanzien worden als een derde in de zin van de hypotheekwet en dus kan opwerpen dat de koop haar niet tegenwerpelijk is.
Dit is juist een rechtskwestie (waar het Hof van Cassatie over geoordeeld heeft op 8 april 1957 en 13 november 2003). Het Hof besloot dat enkle derden met een concurrerend zakelijk recht of chirografaire schuldeisers (met een zakelijk zekerheidsrecht) op het verkochte goed kunnen opwerpen dat de koop hen niet tegenwerpelijk is omdat deze niet werd overgeschreven op het hypotheekkantoor.

--> het kan ook deels uit een feitenkwestie zijn. Als V1 en/of V2 op enigerlei wijze eiseres in kennis hebben gesteld van de tussen hen ontstante overeenkomst én zij kunnen dit aantonen (bv. eiseres heeft een aangetekend schrijven van V1 of V2 ontvangen voor het afsluiten van de nieuwe huurovereenkomst), dan zal de eigendomsoverdracht toch tegenstelbaar zijn aan eiseres.

Huur is een persoonlijk recht en heeft ook geen enkel ander recht op of bezit van het verkochte goed.
De koop is haar dus wel tegenwerpelijk door het loutere feit dat er eigendomsoverdracht geweest is.

--> Neen. De koop en dus de eigendomsoverdracht wordt tegenstelbaar aan derden door overschrijving op het hypotheekkantoor. Enkel authentieke aktes (zoals een vonnis of een notariële akte) kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Zolang de onderhandse overeenkomst niet overgeschreven was, was de eigendomsoverdracht enkel inter partes en (nog) niet tegenstelbaar aan derden. Tenzij eiseres op een andere manier in kennis werd gesteld vóór het afsluiten van de huurovereenkomst. De datum van overschrijving op het hypotheekkantoor is dus cruciaal.

Dan is er nog volgende denkpiste : Ervan uitgaande dat de eigendomsoverdracht was overgeschreven op het hypotheekkantoor vóór het afsluiten van de huurOK : in hoeverre kan je redelijkerwijze verlangen van een kandidaat huurder (in casu eiseres) dat hij het hypotheekkantoor gaat raadplegen alvorens de huurovereenkomst te tekenen. Ja, de wet zegt dat het door overschrijving tegenstelbaar is aan derden, maar als advocaat van de eiser (nog eens : in de hypothese dat de overschrijving gebeurde voor het afsluiten van de huurOK) zou ik toch die route proberen en er dan de (niet professionele? niet jurist; geen kennis van zaken inzake vastgoed, ed.) hoedanigheid van de huurder bijslepen. Weinig kans op succes, maar proberen waard. Vind je vast wel relevante rechtspraak over.)

[Fragony]

@Mediolanus:
over zijn houding ten opzichte van familie, zijn familie leden,... Of hij echt zo'n goede huisvader was en blabla als Suetonius beschrijft. Of dat er misschien een logischere reden is waarom zijn spruiten zo goed als allemaal verbannen werden enzo.

Dat was nodig juist omdat voor de Augustus huiselijkheid zo belangrijk was, maar die dochter van hem was me toch een wild zwoel loeder, volgens mij is Julia ook de enige van zijn directe familie die is verbannen. Seneca is een van de meest critische schrijvers over Augustus

edit, nee niet Seneca die had het niet op Claudius naam even kwijt

[Mediolanicus]

't is een lastig geval hé, die casus...

Spoiler Alert, click show to read: 

--> het kan ook deels uit een feitenkwestie zijn. Als V1 en/of V2 op enigerlei wijze eiseres in kennis hebben gesteld van de tussen hen ontstante overeenkomst én zij kunnen dit aantonen (bv. eiseres heeft een aangetekend schrijven van V1 of V2 ontvangen voor het afsluiten van de nieuwe huurovereenkomst), dan zal de eigendomsoverdracht toch tegenstelbaar zijn aan eiseres.

Het is een bespreking van een Cassatiearrest. We mogen er dus vanuit gaan dat de feiten voldoende vastgesteld zijn door de feitenrechters.


--> Neen. De koop en dus de eigendomsoverdracht wordt tegenstelbaar aan derden door overschrijving op het hypotheekkantoor. Enkel authentieke aktes (zoals een vonnis of een notariële akte) kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Zolang de onderhandse overeenkomst niet overgeschreven was, was de eigendomsoverdracht enkel inter partes en (nog) niet tegenstelbaar aan derden. Tenzij eiseres op een andere manier in kennis werd gesteld vóór het afsluiten van de huurovereenkomst. De datum van overschrijving op het hypotheekkantoor is dus cruciaal.



Art. 1 Hyp. W. zegt inderdaad dat akten moeten overgeschreven worden en dat "[t]ot dan toe [men] zich op die akten niet [kan] beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben."

Cassatie heeft echter in '57 en in 2003 uitdrukkelijk gezegd dat deze derden enkel personen zijn die een zakelijk of zakelijk zekerheidsrecht op het goed kunnen laten gelden. bv. bij dubbele koop.

Huurders zijn geen derden in de zin van art. 1 Hyp.W. volgens het Hof van Cassatie.


Ik moet eerlijk toegeven dat ik nog niet helemaal doorheb wat het precieze gevolg hiervan is (het feit dat dit een oefening is over een vak van vorig semester en dat ik nog enigzins met mijn huidige vakken wil bezig zijn, kan daar iets mee te maken hebben). Het Hof bevestigt in elk geval wel het arrest van het Hof van Beroep dat de huurder niet de huur van de onderverhuurder/eigenaar V1 kan eisen.



Dan is er nog volgende denkpiste : Ervan uitgaande dat de eigendomsoverdracht was overgeschreven op het hypotheekkantoor vóór het afsluiten van de huurOK : in hoeverre kan je redelijkerwijze verlangen van een kandidaat huurder (in casu eiseres) dat hij het hypotheekkantoor gaat raadplegen alvorens de huurovereenkomst te tekenen. Ja, de wet zegt dat het door overschrijving tegenstelbaar is aan derden, maar als advocaat van de eiser (nog eens : in de hypothese dat de overschrijving gebeurde voor het afsluiten van de huurOK) zou ik toch die route proberen en er dan de (niet professionele? niet jurist; geen kennis van zaken inzake vastgoed, ed.) hoedanigheid van de huurder bijslepen. Weinig kans op succes, maar proberen waard. Vind je vast wel relevante rechtspraak over.)

Je tweede denkpiste is interessant, maar heeft inderdaad bijzonder weinig kans op slagen. Ik denk dat er voor de rechtszekerheid wel wordt vanuit gegaan dat de huurder de overgeschreven overeenkomst had moeten kennen. Zo niet, dan zouden bedrog of veinzing waarschijnlijk beter figuren zijn om in te roepen.

[Andres]

Spoiler Alert, click show to read: 

Art. 1 Hyp. W. zegt inderdaad dat akten moeten overgeschreven worden en dat "[t]ot dan toe [men] zich op die akten niet [kan] beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben."

Cassatie heeft echter in '57 en in 2003 uitdrukkelijk gezegd dat deze derden enkel personen zijn die een zakelijk of zakelijk zekerheidsrecht op het goed kunnen laten gelden. bv. bij dubbele koop.

Huurders zijn geen derden in de zin van art. 1 Hyp.W. volgens het Hof van Cassatie.

Ik moet eerlijk toegeven dat ik nog niet helemaal doorheb wat het precieze gevolg hiervan is (het feit dat dit een oefening is over een vak van vorig semester en dat ik nog enigzins met mijn huidige vakken wil bezig zijn, kan daar iets mee te maken hebben). Het Hof bevestigt in elk geval wel het arrest van het Hof van Beroep dat de huurder niet de huur van de onderverhuurder/eigenaar V1 kan eisen.

1) Waarop beroept Cassatie zich om te beslissen dat derden in de zin van art. 1 Hyp. W. enkel derden zijn die een zakelijk (zekerheids)recht op het goed kunnen laten gelden?

Parlementaire voorbereiding, rechtsleer, andere rechtspraak, of maakt Cassatie geen melding van de bronnen waar ze zich door heeft laten leiden in haar redenering? Ik heb een donkerbruin vermoeden dat dit arrest door de rechtsleer niet op gejuich is onthaald.

2) Quid met art. 1165 B.W.?

Overeenkomsten brengen alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen; zij brengen aan derden geen nadeel toe en strekken hun slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121.

Je wordt als buitenstaander sowieso toch niet geacht op de hoogte te zijn van overeenkomsten tussen derden? Hoe kon eiseres nu weten dat haar contracterende partij geen eigenaar meer was? De overeenkomst was niet overgeschreven en zij had op geen enkele andere wijze kennis van de tussen V1 & V2 bestaande overeenkomst (ervan uitgaand dat eiseres te goeder trouw was, wat het geval lijkt te zijn.). Of gaat Cassatie na haar vreemde kronkel over derden in de zin van art. 1 Hyp. W. nog verder het foute pad op door te zeggen dat dit dan voor wat betreft overeenkomsten die de overdracht van eigendom op onroerend goed betreffen een lex specialis is t.o.v. art. 1165 B.W.? Dit lijkt me echt geen gelukkig arrest en hopelijk komt er gauw een ander dat van wat meer gezond verstand getuigt.




Dan is er nog volgende denkpiste : Ervan uitgaande dat de eigendomsoverdracht was overgeschreven op het hypotheekkantoor vóór het afsluiten van de huurOK : in hoeverre kan je redelijkerwijze verlangen van een kandidaat huurder (in casu eiseres) dat hij het hypotheekkantoor gaat raadplegen alvorens de huurovereenkomst te tekenen. Ja, de wet zegt dat het door overschrijving tegenstelbaar is aan derden, maar als advocaat van de eiser (nog eens : in de hypothese dat de overschrijving gebeurde voor het afsluiten van de huurOK) zou ik toch die route proberen en er dan de (niet professionele? niet jurist; geen kennis van zaken inzake vastgoed, ed.) hoedanigheid van de huurder bijslepen. Weinig kans op succes, maar proberen waard. Vind je vast wel relevante rechtspraak over.)

Je tweede denkpiste is interessant, maar heeft inderdaad bijzonder weinig kans op slagen. Ik denk dat er voor de rechtszekerheid wel wordt vanuit gegaan dat de huurder de overgeschreven overeenkomst had moeten kennen.

Inderdaad, de overgeschreven overeenkomst, maar toch niet een niet overgeschreven overeenkomst.

Zo niet, dan zouden bedrog of veinzing waarschijnlijk beter figuren zijn om in te roepen.

Maar dat ligt dan weer moeilijker qua bewijslast. Het is makkelijker aan te tonen dat je geen affiniteit hebt met vastgoedtransacties. Maar als je bedrog kan aantonen, heb je idd wel meer kans op gelijk krijgen.

[Mediolanicus]

Ik moet zeggen, Andres, het is een verrijkende discussie.

Spoiler Alert, click show to read: 

1) Waarop beroept Cassatie zich om te beslissen dat derden in de zin van art. 1 Hyp. W. enkel derden zijn die een zakelijk (zekerheids)recht op het goed kunnen laten gelden?

Parlementaire voorbereiding, rechtsleer, andere rechtspraak, of maakt Cassatie geen melding van de bronnen waar ze zich door heeft laten leiden in haar redenering? Ik heb een donkerbruin vermoeden dat dit arrest door de rechtsleer niet op gejuich is onthaald.

Cassatie beroept zich op het arrest uit 1957 en een noot van Dabin bij dat arrest.

De rechtsleer blijft vrij stil over dit arrest eigenlijk. Wij (ik een 4 anderen) hebbben die noot van Dabin, een artikel van professor C. Engels dat letterlijk het beschikkend gedeelte van het arrest van 2003 declameert en een artikel over art. 1 Hyp. W. uit de artikelsgewijze commentaren van voor 2003 dat over deze problematiek spreekt.

Voor de rest lijkt de rechtsleer in alle talen te zwijgen.


2) Quid met art. 1165 B.W.?

Je wordt als buitenstaander sowieso toch niet geacht op de hoogte te zijn van overeenkomsten tussen derden? Hoe kon eiseres nu weten dat haar contracterende partij geen eigenaar meer was? De overeenkomst was niet overgeschreven en zij had op geen enkele andere wijze kennis van de tussen V1 & V2 bestaande overeenkomst (ervan uitgaand dat eiseres te goeder trouw was, wat het geval lijkt te zijn.). Of gaat Cassatie na haar vreemde kronkel over derden in de zin van art. 1 Hyp. W. nog verder het foute pad op door te zeggen dat dit dan voor wat betreft overeenkomsten die de overdracht van eigendom op onroerend goed betreffen een lex specialis is t.o.v. art. 1165 B.W.? Dit lijkt me echt geen gelukkig arrest en hopelijk komt er gauw een ander dat van wat meer gezond verstand getuigt.


Raar genoeg wordt er in het arrest maar eenmaal 1165BW vernoemd en dat is in deze grief.

"De appèlrechters konden uit de loutere omstandigheid dat de eerste
verweerders vanaf 27 november 1991 eigenaars waren van het bewuste pand,
niet wettig afleiden dat de tussen de tweede verweerster als verhuurster en
eiseres als huurster gesloten notariële handelshuurovereenkomst van 23 maart
1992 – waaromtrent de eerste verweerders als derden moeten worden
beschouwd in de zin van artikel 1165 van het Burgerlijk Wetboek – nietig was."

Voor het overige houdt het Hof het in haar beschikend gedeelte bij:

"Overwegende verder dat, krachtens artikel 1 van de Hypotheekwet, het
gebrek aan overschrijving in het daartoe bestemde register op het kantoor van
bewaring der hypotheken van akten onder levenden tot overdracht of
aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en
hypotheken, tot gevolg heeft dat deze akten niet kunnen worden
tegengeworpen aan derden die zonder bedrog hebben gecontracteerd ;
Dat zodanige akten niet kunnen worden tegengeworpen aan derden, in
de mate dat zij kunnen schaden hetzij aan de zakelijke rechten welke die
derden bezitten op de goederen waarop bedoelde akten betrekking hebben,
hetzij aan de rechten welke die derden op de goederen hebben vervolgd tegen
hun schuldenaar ;"


Het Hof benadrukt daarna dat een huurder niet onder deze categorie derden valt omdat huur een persoonlijk recht is en dat de eiseres geen notariële akte kon opmaken met V2 aangezien die geen eigenaar meer was.



Misschien ben ik het nu erg door elkaar aan het klutsen, maar voor zover ik het snap bleef die stilzwijgende verlenging uit 1991 (zie feiten) wel doorwerken, zelfs zonder authentieke akte, tot op het moment dat V1, als eigenaar, besloot/besluit (dit wordt nergens vermeld) een einde te maken aan de verhuur. Aan de onderhuur kwam een einde toen V1 eigenaar werd van het pand.

En dat is de situatie die eiseres zich niet wil tegengeworpen zien, maar blijkbaar krijgt ze geen gelijk van het Hof van Cassatie (noch van de lagere rb's).

_______________________________________________________________________

"Je tweede denkpiste is interessant, maar heeft inderdaad bijzonder weinig kans op slagen. Ik denk dat er voor de rechtszekerheid wel wordt vanuit gegaan dat de huurder de overgeschreven overeenkomst had moeten kennen."

Inderdaad, de overgeschreven overeenkomst, maar toch niet een niet overgeschreven overeenkomst.

Je tweede denkpiste begon wel met "Ervan uitgaande dat de eigendomsoverdracht was overgeschreven op het hypotheekkantoor vóór het afsluiten van de huurOK"
Dus, inderdaad, de overgeschreven overeenkomst.

[Fragony]

*proest*

http://www.spitsnieuws.nl/archives/r...len_polit.html

[Dutch_guy]

haha wat een held.

[Aemilius Paulus]

Eto nevinosimo!! Tut odni Gollandtsi. Neyzheli tut nety Russkih? Da, dela plohi...

Izvinaus za to shto ne mog pisat Kyrilitsey. Y menya eyst claviatura, no nety vremini pechatat na ney. Slishkom medlenno.

[Andres]

*proest*

http://www.spitsnieuws.nl/archives/r...len_polit.html

Swaffelen tegen het Atomium? Het idee alleen al

[The Stranger]

booo

[Andres]

booo

Hey TS. Kom je nog eens langs tussen je spannende wereldwijde avonturen door?

Wanneer komen er eens wat foto's?

[Mithick666]

hola a todos no entiendo de que hablan pero en fin XD aver no hay nadie de mexico o que hable español saludos a todos si hay alguien mandenme un mp

[Ibrahim]

hola a todos no entiendo de qhu hablan pero en fin XD aver no hay nadie de mexico o que hables español saludos a todos si hay alguien mandenme un mp

hardly anyone here speaks spanish I am afraid-most here are dutch speaking. but good luck findig them-spanish speakers are easier to find than Arabic speakers

I myself can't find anyone who speaks Arabic with me. i feel lonely

[Mithick666]

good luck XD i hope tha you find somebody if it serve you, i do not speak arabic but we can be friends waiting for semebody that speak spanish

[Paradox]

hardly anyone here speaks spanish I am afraid-most here are dutch speaking. but good luck findig them-spanish speakers are easier to find than Arabic speakers

I myself can't find anyone who speaks Arabic with me. i feel lonely

I can speak gulf dialect, not eastern Arabic. But I do understand what you said in the previous post.

[Ibrahim]

I can speak gulf dialect, not eastern Arabic. But I do understand what you said in the previous post.

*byihmid allah*

shu law kunt khaliji? il-muhim innak 3arabi u ana bafhamak u lahjitak.

u ana falastini-min il-khaleel. bas itrabbet fi il-kuwait. itsharrafit

@mithick: nice to meet you! and welome to the forums!

[Paradox]

*byihmid allah*

shu law kunt khaliji? il-muhim innak 3arabi u ana bafhamak u lahjitak.

u ana falastini-min il-khaleel. bas itrabbet fi il-kuwait. itsharrafit

ahlain o5ooy, hea walla ahem shay 3arab. to8abbal allah wa jazaak allah 5air.

oo gooly eetha itwahhegt aw mafehemt il remsa (lahja) il khalijiyya.

[Andres]

waiting for semebody that speak spanish

E viva España !

Si. Por favor. Non hablo Español.

Sorry, that's all Spanish I know. Not enough to have a conversation, I guess

[Ibrahim]

ahlain o5ooy, hea walla ahem shay 3arab. to8abbal allah wa jazaak allah 5air.

oo gooly eetha itwahhegt aw mafehemt il remsa (lahja) il khalijiyya.

allah ya3tik il3afia, u jazak allah khair. la tkhafish, fahim 3alaik, bas ha'ool law ana mafhimit ishi.

min wayn min il'imaraat inta?

u keef hal il-khaleej?

[Aemilius Paulus]

I myself can't find anyone who speaks Arabic with me. i feel lonely

You are still lucky and well-off compared to me. I am so far the only Russian speaker here .

Neyzheli nichto ne govorit po russki tut? Ayyyyyy!!

[The Stranger]

BLASPHEMY!

[Moros]

BLASPHEMY!

héla, wel Nederlands praten aub! ;)

[Aemilius Paulus]

BLASPHEMY!

O chem ti govorish?

What are you talking about?

[desert]

Puedo hablar un poco de espanol porque lo aprendo en un clase en mi escuela, pero no soy muy competente en ello. Di algo, por favor. No me deja plantado.

O chem ti govorish?

Lol, mozhish ni polzevats bolshiye slava Ruskiye, ya perestal utchits Rusky posle pyats leht; nuzhna gavarits somnoy kak s'malenkom rebonok.